Immobilien-Verwalterprüfung, Austria

Lernkarten zur schriftlichen Treuhänderprüfung - Immobilien-Verwalter/Makler

543 flashcards · Law · by Thorsten Deutsch

1. Was versteht man unter Bestandsverhältnis? Was sind die Kriterien eines Bestandsvertrages?

   Miete oder Pacht Entgeltliche Gebrauchsüberlassung Unverbrauchbare Sache Auf gewisse Zeit (bestimmt oder unbestimmt)

2. Juristisch betrachtet sind Bestandverträge?

   Dauerschuldverhältnisse (im Gegensatz zu Zielschuldverhältnissen wie zB. Werkverträge) Konsensualverträge (entstehen durch übereinstimmende Willenserklärung über die Hauptpflicht = Ware, Preis, Vertragspartner) Können formfrei geschlossen werden (schriftlich, mündlich, kongruent)

3. Wodurch unterscheidet sich Miete und Pacht?

   Miete ist die bloße entgeltliche Gebrauchsüberlassung einer zumeist leeren Hülle Pacht ist die entgeltliche Gebrauchsüberlassung aus der Sache (Geschäft)

4. Was ist dafür entscheidend, ob es sich um einen Miet- oder Pachtvertrag handelt und warum ist die Unterscheidung so wichtig?

   Für Miete gilt generell MRG Für Pacht nur ABGB ( Bestandsrechtliche Bedingungen des ABGB) = keine Schutzwirkung des MRG! Entscheidend ist der tatsächliche Vertragsinhalt - es kommt nicht darauf an, wie der Vertrag bezeichnet ist.

5. Wodurch unterscheidet sich die Geschäftsraum-Miete von der Unternehmens-Pacht und warum ist das wesentlich?

   Von der Pacht kann gesprochen werden, wenn dem Bestandnehmer (Pächter) die wesentlichen Geschäftsgrundlage eines lebendes Unternehmen zu Verfügung gestellt wird: Geschäftsgrundlage (kann sein: Einrichtung, Warenlager, Kundenstock, Betreibsorganisation, Lieferantenbeziehungen, Betriebsanlagenbewilligungen, Personal, usw.) Gegenstand von Pachtvertrag ist somit nicht (wie beim MV) die bloße Hülle, sondern eine organisierte Erwerbsgelgeneheit Im Zweifel dient die Überwiegens-Theorie: Beispiel Gesch…

6. Was ist eine Bittleihe (=Prekarium)? und welche Vorraussetzungen müssen erfüllt sein?

   Unentgeltliche Gebrauchsüberlassung (symbolisches Entgelt OK - darf vernachlässigteren Wert im Vergleich zum Gebrauch der Sache haben) Auf unbestimmte Zeit -> Befristung nicht möglich! Gebrauchsüberlassung kann jederzeit widerrufen werden ACHTUNG! Nur Teile der BK verrechenbar - nur die Gebrauchskosten! Gebrauchskosten sind: WW/HZ, HVW, HB, Lift-BK Keine Gebrauchskosten: Grundsteuer, Versicherung, Reparatur-Res.

7. Welche Gesetze sind im Bestandsrecht relevant? Welche Bestimmungen de ABGB gelten auch im MRG Vollanwendungsbereich?

   ABGB und MRG Die speziellen Gesetzte gehen den Allgemeineren vor (MRG vor ABGB) -> sie verdrängen, heben aber nicht auf. ABGB gilt für Bestandsverhältnisse sofern MRG nicht zur Anwendung kommt. Bestimmungen ABGB, die auch im Vollanwendungsbereich des MRG gelten: §1096 ABGB - Mietzinsminderung §1097 ABGB in verb. mit §1036 & §1037 ABGB - Ersatzansprüche des Mieters gegen Vermieter §1109 ABGB Rückgabe des Mietgegenstandes §1117 & §1118 ABGB - Sofortige Auflösung aus wicht. Gründen

8. Was unterliegt dem Geltungsbereich des MRG?

   Dem MRG unterliegt Miete (also nicht Pacht oder Leihe) von Räumlichkeiten zu Wohn- und Geschäftszwecken (= "Hauptobjekt"), sowie die mitgebeteten Nebenobjekte wie: Unbebaute Flächen ( Hausgärten, Abstellplatz) Bewegliche Sachen (Einrichtungsgegenstände) Neutrale Objekte (Räume die weder Wohn- noch Geschäftszweck dienen, zB. Hobbyraum, Sprotraum, usw.) Wenn Nebenobjekte gesondert vermietet werden, gilt ABGB. ACHTUNG bei Garagen mit Wohnung (Gagen ist in dem Fall Nebensache)

9. Welche Anwendungsbereiche des MRG kennen Sie?

   Vollanwendung - Preisschutz, Befristungsschutz, Kündigungsschutz Teilanwendung - Befristungsschutz, Kündigungsschutz Vollausnahme - gilt ABGB

10. Was ist der Preisschutz nach MRG?

    Der Preisschutz umfasst sowohl die Mietzinsbeschränkung, die abschließend aufgezählten Betriebskosten der Liegenschaft als auch Regelungen über die Zulässigkeit von Einmalzahlungen. Der Kern des Preisschutzes besteht darin, dass Mietzinsvereinbarungen, die den zulässigen Hauptmietzins bzw. Untermietzins überschreiten, unwirksam sind.

11. Welche § des MRG kommen bei Teilanwendung ausschließlich zur Anwendung?

    Die § 14, 16b, 29 bis 36, 45, 46 und 49

12. Welche Vollausnahmen beim MRG gibt es?

    Mietgegenstände von Karitativen Einrichtungen Mietgegenstände von bestimmten Betrieben (Flughäfen, Beherbergungen, Garagen- Lagerungsunternehmen) Mietgegenstände in Heimen (Arbeiterwohnheim, Studentenwohnheim) Dienst-, Werks- und Naturalwohnungen, die in einem Dienstverhältnis vermietet wurden Geschäftsräume mit einer Befristung von max. 6 Monaten (Pop-up-Store) Wohnungen der KAt. A oder B als Zweitwohnsitz wegen beruflich bedingten Ortswechsels (sogenannte "Philharmoniker- Wohnungen") Ferienwo…

13. Wodurch unterschiedet sich schlichtes Eigentum von Wohnungseigentum?

    Das schlichtes Eigentum = Regelfall zwei Formen: Schlichtes Alleineigentum Schlichtes Miteigentum Das schlichte Miteigentum: Aufteilung erfolgt quotenmäßig nach ideellen Anteil (auch Ertrag/Aufwendung) Keine Nutzwerte -> deshalb keine reale Teilung (=keiner der ET kann über eines der Objekte im Gebäude alleine verfügen) Das Wohnungseigentum = Sonderform WEG entsteht durch Praifizierung auf Basis eines Nutzwertgutachtens Aufgrund der Nutzwerte ist man Miteigentümer an der gesamt. Leidenschaft, A…

14. Welche Teilausnahme des MRG gibt es?

    Ist die Baubewilligung VOR dem Stichtag, ist es Vollanwendung, ist es NACH dem Stichtag ist es Teilanwendung: Mietgegenstände im WEG nach 8.5.1945 Mietgegenstände im Schlichten ET, umgefördert, nach 30.6.1953 Dachböden Aufstockungen nach 31.12.2001 Horizontale Zubauten nach 30.9.2006 Mietgegenstände im Wirtschaftspark (gelten nur die § 14 und 29 bis 36 MRG)

15. Was versteht man unter Wirtschaftspark?

    Ist eine wirtschaftliche Einheit von ausschließlich zu Gewerbezwecken genutzten Gebäuden und Liegenschaften, in denen jedoch NICHT überwiegend Handel im Sinne der Gewerbeordnung 1973 betrieben werden.

16. Welche wesentlichen Bestimmungen des MRG gelten auch in der Teilanwendung?

    Befristungsrecht Kündigungsschutz Eintritt nach Todesfall Kautionsbestimmungen Anhebung des HMZ bei Altverträgen (Erhaltung- und Verbesserungsbeitrag) Bestimmungen zur Abgrenzung zu Haupt- und Untermiete

17. Welche Schutzbestimmungen des MRG kennen Sie nach Geltungsbereichen?

    Preisschutz -> nur VOLLANWENDUNG Ges. Vorschriften zur Mietzinsbildung (§16) Befristungsabschlag i.d.H.v. 25% auf HMZ (§16) BK Katalog (§21-23 MRG) Erlaubte Einmalzahlung (§27 MRG) Befristungsschutz -> VOLL- & TEILANWENDUNG Ges. Vorschriften zur Befristung von Verträgen bei Wohnungen zum Wohnzweck: Mind. 3 Jahre (§29MRG) Kündigungsschutz -> VOLL- & TEILANWENDUNG Vermieter darf nur gerichtlich und nur aus wichtigen Gründen Kündigen (§30 MRG)

18. Woraus besteht der Mietzins?

    Bevor eine Mietzinsbildung möglich ist, ist zwingend der richtige Anwendungsbereich des MRG zu ermitteln! -> Mietzins = gesamte Miete inkl. aller Nebenkosten und UST.: Hauptmietzins (HMZ) Betriebskosten (BK) Anteil für besondere Aufwendung (Sonder-BK zB. Lift) Entgelt für mitvermietete Gegenstände oder sonstige Leistungen (Möbelmiete) (§25) Event. Garage USt. USt. bei Wohnungen: HMZ 10% BK 10% (folgt USt des HMZ) Sonder BK 10% (folgt USt des HMZ) Möbelmiete 20% sont. Leistung 20% Garage 20% Hei…

19. Wann ist ein Mietzins fällig?

    Bei VOLLANWENDUNG bis zum 5. jedes Monats im Vorhinein, sofern nichts Abweichendes vereinbart wurde (§15MRG) teilweise oder gar nicht anwendbar ist es auch möglich eine frühere Fälligkeit zu vereinbaren.

20. Welche Ausstattungskategorie kennen Sie und was sind die Merkmale?

    Kat. sind oft Teil einer Anspruchsgrundlage zB. Philharmoniker Wohnung, Wohnung >130m2 = angemessener Mietzins Es gibt Kat. A,B,C,D (§15a MRG) Kat. A: wenn sie in brauchbarem Zustand ist, ihre Nutzfläche mindestens 30 m2 beträgt, die Wohnung zumindest aus Zimmer, Küche (Kochnische), Vorraum, Klosett und einer dem zeitgemäßen Standard entsprechenden Badegelegenheit (Baderaum oder Badenische) besteht und über eine gemeinsame Wärmeversorgungsanlage oder eine Etagenheizung oder eine gleichwertige s…

21. Was verstehen Sie unter dem Begriff "KATEGORIEAUSGLEICH"

    Fehlende Ausstattungsmerkmale können durch andere, gleichwertige Merkmale einer höheren Kategorie ersetzt werden. Dies gilt nicht für den brauchbaren Zustand, die zeitgemäße Badegelegenheit, ein mit anderen Mietern gemeinsam zu benützendes WC und Merkmale für die Kategorie A. Gleichwertige Merkmale sind z.B.: Wasserentnahmestelle und Badegelegenheit, nicht aber Wasserentnahmestelle und Vorzimmer.

22. Welche Kategoriemerkmale sind nicht ausgleichsfähig?

    Brauchbarer Zustand Fehlende Badegelegenheit im zeitgemäßen Standard Gang-WC in Gemeinschaftsbenützung mit anderen Mietern

23. Was bedeutet "RÜGEOBLIEGENHEIT" des Mieters im Zusammenhang mit der Unbrauchbarkeit oder bei Ausstattungsmängel der Wohnung?

    Rügeobliegenheit = Anzeigepflicht des Mieters bei Vermieter sobald der Mangel erkannt wird. Besteht bei: Unbrauchbarkeit der Wohnung oder eines Ausstattungsmerkmals nicht zeitgemäßer Badegelegenheit Vermieter hat angemessene Frist für Verbesserung (3 Monate ab Anzeige durch Mieter) Wenn keine Verbesserung: dauerhafte Einstufung in entspr. KAt. ACHTUNG ! :Auswirkung auf den Mietzins gänzliches Fehlen -> keine Anzeigepflicht -> autom. dauerhafte Einstufung.

24. Welche Arten der Mietzinsbildung kennen Sie?

    Freier Mietzins = keine Obergrenze -> keine Prüfung bei MA50 möglich Angemessener Mietzins = Marktkonform Mietzins -> Prüfung bei MA 50 möglich Richtwert Mietzins Kategorie-D Mietzins In bestehenden Alt- MV vor 1.3.1994 kann es noch Kat.Miete geben - keine Möglichkeit mehr, diese neu abzuschließen! (Freidenskron-Mietzins vor 1967)

25. Was bedeutet freier Mietzins und wo kann er vereinbart werden?

    Für Mietgegenstände im Teilanwendungsbereich bzw. im Vollausnahmenbereich des MRG ist die Vereinbarung des sogenannten freien Mietzinses zulässig, welcher lediglich durch Wucher, Sittenwidrigkeit und laesio enormis, die sogenannte Verkürzung über die Hälfte, begrenzt ist. Freier Mietzins = keine Obergrenze -> keine Prüfung bei MA 50 möglich WANN? TEILanwendung & VollAUSNAHME des MRG (wenn kein Preisschutz) Bei vorzeitiger und vollständiger Rückzahlung von Fördermitteln (Wiederaufbau-Fonds) = Rü…

26. Was bedeutet angemessener Mietzins und was ist der Unterschied zum "freien Mietzins"?

    Angemessener Mietzins = marktkonformer Mietzins -> Prüfung bei MA 50 möglich WANN und WO? VOLLANWENDUNG: Geschäftsräumlichkeiten Neu-, Auf-, zu- oder DG- Ausbauten mit Baubewilligung nach 8.5.1945 Denkmalgeschützte Gebäude -> wenn erhebliche Eigenmittel aufgewendet wurden Bei mehr als 130m2 in Kat. A & B Wenn erhebliche Verbesserung bis spätestens 18 Monate nach Mietbeginn (ohne Verbesserung 6 Monate) Freiwillige Vereinbarung wegen Annehmlichkeit -> bei unbefristeten Verträgen nach 1. Jahr mögl…

27. Wo gibt es Schlichtungsstellen und wozu dienen sie?

    Schlichtungsstelle (in Wien MA50)= in größeren Ballungsräumen den Bezirksgerichten vorgelagerte Instanz zur Klärung von Mietkonflikten Haupttätigkeit: Mietzinsüberprüfung BK und Heizkosten Überprüfung Prüfung von Eingriffen in das Mietrecht Ergebnis in Bescheidform (Einspruch Beschwerde weiter zu BG) MA 50 in Wien: Heiligenstädter Str. 31, 1190 Wien

28. Wann kann ein angemessener Mietzins vereinbart werden?

    Angemessener Hauptmietzins § 16 Abs. 1 MRG Wenn der Mietgegenstand dem Vollanwendungsbereich des MRG unterliegt Bestimmt sich nach Größe, Art, Beschaffenheit, Lage, Ausstattungs- und Erhaltungszustand des Bestandobjektes im Zeitpunkt des Vertragsabschusses und kann vereinbart werden, wenn: Geschäftszweck Baubewilligung nach 8.5.1945 Denkmalschutz und mit erheblichen Eigenmitteln nach 8.5.1945 Wohnung Kat. A/B >130 m2 und Neuvermietung binnen 6 Monaten (oder binnen 18 Min. n Verbesserungsarbeite…

29. Wann kann der Richtwertmietzins vereinbart werden

    Richtwetmietzins (§16 Abs.2 - 4 MRG) Bei Vollanwendung des MRG Wohnungen der Kat. A, B, oder C im Altbau (Baubew. bis 8.5.1945 sofern nach 1.5.1994 vermietet sofern kein angemessener HMZ bzw. freier HMZ verlangt werden darf

30. Woraus setzt sich der Richtwertmietzins zusammen?

    Aus dem vom jeweiligen Bundesland vorgegebenen Richtwert (§1 RichtWG) Basis für Richtwert ist "mietrechtliche Normwohnung" (§2 Abs.1 RichtWG) setzt sich zusammen aus Richtwert +/- Zu- und Abschläge (Katalog MA 25) + Lagezuschlag

31. Was versteht man unter mietrechtlicher Normwohnung?

    fiktive Vergleichswohnung für Mietzinsbildung Kat. A, zwischen 30m2 und 130m2 ordnungsgemäßer Erhaltungszustand des Hauses (kein §3MRG) auf Liegenschaft mit durchschn. Lage (zB. Gründerzeit1/4) im 2. Hauptgeschoss = i.d.R. 1. Stock ausgestattet mit Kellerabteil

32. Welche wesentlichen Zu und Abschläge vom Richtwert kennen Sie?

    Diese sind gesetzlich nicht geregelt. Unverbindliche Orientierungshilfe: Katalog MA 25 Zuschläge (können sein): Lagezuschlag Lift Hohes Stockwerk bei Aufzug Ruhelage Ausstattung (zB. Parkett oder Erstbezug nach Generalsanierung, Sprechanlage, Fahrradraum, Balkon, Garten ) Abschläge (können sein): Niedrigere Ausstttungskat. als A B (75% von A) C (50% von A) D brauchbar (25% von A) D unbrauchbar (50% von D) EG lage Lärm

33. Was ist ein Lagezuschlag? Wo kann dieser vereinbart werden und wie wird er berechnet?

    Zuschlag zum gesetzlich festgesetzten Richtwert - spiegelt wert der Wohngegend Lagezuschlag = Differenz der tatsächlichen Lage zu Durchschnittslage Schriftlich zu vereinbaren und begründen -> Argumente, wieso besser als Durchschnittslage Verweis auf Grundkostenanteil (GKA) und unmittelbare Wohnumgebung Ermittlung GKA: fiktiver Kaufpreis der Grundfläche / erzielbare Nutzfläche => Preis auf m2 Überdurchschnittlich zB.: Verkehrsinfrastruktur ( U-Bahn) Gesundheitsinfrastruktur Bildungsinfrastruktur…

34. Wann kann heute noch KAt. D vereinbart werden?

    In der Vollanwendung bei Wohnungen der Kat. D Gibt 2 Arten (zulässiger Kat-D-MZ beträgt gem. §16Abs.5MRG) Brauchbar: 1,80 EUR/m2/Monat Unbrauchbar: 0,90 EUR/m2/Monat

35. Welcher Anwendungsbereich und welche Mietzinsbildung ist bei Objekten zulässig, die nach dem Wohnungswiederaufbaufond neu geschaffen oder wiederaufgebaut wurden?

    Für geförderte Neubauten nach 30.6.1953 gilt Vollanwendung des MRG. Auch spätere Rückzahlung der Förderung ändert daran nichts. Wenn pazifiziert: Teilausnahme - weil Förderung bei WEG irrelevant Voraussetzung für Anwendung der besonderen Mietrechtlichen Bestimmungen: Inanspruchnahme von Fördermitteln aus dem Wohnhauswiederaufbau-Fond Für neugeschaffene Objekte gilt der angemessene Mietzins Für Objekte, die nur Teilw. zerstört waren und daher wieder Instandgesetzt werden konnten, gilt der Rcihtw…

36. Was versteht man unter Kategoriemietzins und wann gilt dieser?

    Gilt für Mietverträge, die vor 1.3.1994 abgeschlossen wurden Kategoriebetrag wird vom Justizministerium verlautbart (§15 Abs 3 MRG)

37. Erklären Sie den Erhaltungsbeitrag im Sinne des § 45 MRG

    Durch den Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag können Mietverhältnisse, die vor dem 1.3.1994 abgeschlossen wurden, um 2/3 des - bei Anmietung zutreffenden- Kategorie- Mietzinses angehoben werden (zB. damals Kat. A, danach A + 2/3) Die Wertsicherung ist an die Wertsicherung des KAt-MZ gekoppelt.

38. Was versteht man unter Pauschlamietzins und was sind Vor- und Nachteile?

    VORTEIL: keine Aufschlüsselung des MZ -> fixer Betrag Erlaubt ist Wertsicherung des Gesamtbetrages NACHTEIL: Vermieter trägt Risiko unerwarteter Erhöhungen Für UVA: Vermieter muss Aufschlüsselung vornehmen Bei Mietzinsüberprüfungsverfahren kann Aufschlüsselung verlangt werden

39. Welche Fristen sind bei Geltendmachung von Mietzinsüberschreitungen zu beachten?

    Nur bei Vollanwendung Thema Bei unbefristeten Verträgen: Anfechtungsfrist (Präklusivfrist) binnen 3 Jahre ab Vertragsbeginn bei BG oder MA 50 Rückvergütung für 3 Jahre möglich Bei befristeten Verträgen: Anfechtung binnen 6 Monaten nach Auflösung bzw. dessen Umwandlung in ein unbefristetes Verhältnis (§16,Abs 8, MRG / §26 Abs 4 MRG) Dir Rückforderung bereits geleisteter Mietzinszahlungen verjährt nach 10 Jahren (=Verjährungsfrist) (§16 Abs. 8 MRG, § 26 Abs 4 MRG

40. Was ist bei allfälliger MZ-Überschreitung vom Mieter eines Geschäftslokales zu tun?

    Unternehmer als Mieter: muss unverzüglich aber spätestens bei Schlüsselübergabe des Mietgegenstandes an Vermieter reklamieren. ACHTUNG: nicht jeder Mieter eines Geschäftsraumes gilt als Unternehmer! Für Gründungs- und Vorbereitungsgeschäfte gelten Unternhmergründungsprivilegien nach § 1 Abs. 3 KschG

41. Was wissen Sie über das MRG Befristungsrecht (Voll und Teilanwendung)? Unterscheiden Sie zwischen Wohn und Geschäftsräumen.

42. Was sagt Ihnen die automatische Verlängerung von befristeten MV?

    Ablauf durch Zeit Wenn aber keine Abwicklung (Übergabe) bzw. keine offizielle Verlängerung stattfindet, autom. (einmalig) Verlängerung um 3 Jahre Danach autom. unbefristeter Vertrag, wenn keine Übergabe/offiziell Verlängerung erfolgt Binnen 14 Tagen (!) Klageeinreichung am BG, wenn trotz Aufforderung keine Übergabe erfolgt

43. Was wissen Sie über das ABGB Befristungsrecht?

    Kein Befristungsschutz Keine Mindest-/Höchstfristen Verträge sind beliebig oft Verlängerbar Kein vorzeitiges Kündigungsrecht des Bestandnehmers Bei Veräußerung des Objekts: Erwerber ist nicht an Mietverhältnis gebunden, ausser der MV wurde im C-Blatt des veräußerten Grundstücks versichert (Kauf bricht Miete)-> ist nur bei befristeten MV möglich EXKURS: normalerweise gilt Grundsatz "Kauf bricht Miete nicht" (Voll und Teilanwendung des MRG)

44. Was ist ein Befristungsabschlag und wo findet man Ihn? Wirkt er sich auf BK aus?

    Im Vollanwendungsbereich des MRG (§16 Abs./, MRG) Minus 25% auf Hauptmietzins (nur auf HMZ)

45. Was gilt bei Überwandlung eines befristeten MV in einen unbefristeten MV?

    Wenn Befristungsabschlag im ursprünglichen Vertrag separat ausgewiesen wurde, ist es möglich, dies ab Verlängerung (unbefristung) zu entfernen und die vollen 100% zu verlangen.

46. Was raten Sie einen Vermieter, der befürchtet, den Endtermin bei einem befristeten MV zu übersehen?

    Übergabeauftrag bei BG einbringen -> frühestens 6 Monate vor MV- Ende -> Gericht erteilt Mieter Auftrag zur Übergabe

47. Welche grundsätzlichen Kündigungsfristen für Bestandverträge kennen Sie, welche für Befristung?

    Unbefristete Bestandsverträge: Wohnungen 1M zum Monatsletzten Geschäftsräume & Büros: 3M zum Quartalsende Pachtverträge: 6M Frist zum 30.6. oder 31.12. eines jeden Jahres Befristete Bestandsverträge: WHG: 3 Monate zum Monatsletzten Geschäftsräume gemietet & Pacht: vorzeitige Kündigung nicht möglich (außer Sonderkündigungsrecht vereinbart im Vertrag)

48. Für welche Mindestdauer sind Befristungen von Wohnungsmietverträgen nach dem MRG zulässig?

    3 Jahre nach MRG bei WHG

49. Wie oft und für welche Dauer können solche Mietverträge befristet verlängert werden?

    Beliebig oft, aber mindestens 3 Jahre

50. Was bewirkt eine stillschweigende Fortsetzung des Mietverhältnisses über eine Wohnung nach Ablauf der vereinbarten Frist?

    Automatische Verlängerung um 3 Jahre

51. Wie oft tritt diese Rechtsfolge bei stillschweigender Fortsetzung ein?

    1 Mal, danach unbefristet

52. Für welche Dauer und wie oft können Mietverträge über Geschäftsräumlichkeiten befristet abgeschlossen werden?

    Keine Mindest oder Maximaldauer, können beliebig oft verlängert werden

53. Welchen Einfluss hat die Befristung auf die Höhe des HMZ bei Wohnungsmieten im MRG?

    25% Abschlag auf HMZ

54. Welchen Einfluss hat die Befristung auf die Höhe des HMZ bei Geschäftsräumlichkeiten im MRG?

    25% Abschlag auf HMZ

55. Was passiert mit dem befristeten Mietverhältnis, wenn das Objekt veräußert oder versteigert wird?

    In der Voll- und Teilanwendung bleibt der Erwerber an die Befristung gebunden. In der Vollausnahme nicht, sofern der Vertrag nicht im GB verbüchert ist.

56. Wodurch kann ein Bestandsverhältnis beendet werden?

    Aufkündigung gemäß §30 Abs.2 MRG: Nur seitens des Vermieters möglich. Die Aufkündigung ist nur bei unbefristeten Mietverträgen möglich. Nur gerichtlich und aus wichtigem Grund möglich Trotzdem Kündigungsfrist einzuhalten Die sofortige Auflösung aus wichtigen Grund gemäß §1117 +1118 ABGB: Sowohl von Seiten des Mieters als auch des Vermieters möglich. Die sofortige Auflösung ist sowohl bei befristeten, als auch bei unbefristeten Mietverträgen möglich. Mieter: Gebrauchsgegenstand wird entzogen (Sc…

57. Was versteht man unter qualifiziertem Mietzinsrückstand und hat der Mieter nach bereits eingebrachter Räumungsklage noch die Möglichkeit, die Räumung zu verhindern?

    Trotz Mahnung 2 offene Monatsmieten (also nach dem 5. des Folgemonats) Wenn MRG und kein grobes Verschulden am Zahlungsrückstand (verspielen, versaufen, usw.) verhindert die Zahlung aller offenen Mieten (vor Gerichtsentscheidung) die Räumung.

58. Aus welchen Gründen ist eine Aufkündigung des Vermieters möglich?

    Aus wichtigem Grund und NUR gerichtlich möglich, aus folgenden Gründen: Qualifizierter Mietzinsrückstand Erheblich nachteiliger Gebrauch (drohende oder tatsächliche Schädigung der Substanz des Mietgegenstands) Grob ungehöriges Verhalten (= länger andauernde Störung des friedlichen Zusammenlebens) Bspw. Anpöbeln anderer Mieter im Haus, Ständig laute Musik, strafbare Handlungen gegen Vermieter oder (andere) Mieter (müssen mehr als geringfügig sein -> bspw. Körperverletzung, gefährliche Drohung) G…

59. Welche Erhaltungspflichten des Vermieters im Vollanwendungsbereich des MRG kennen Sie?

    Generell Instandhaltung- Erhaltungspflicht des Vermieters in § 3 MRG geregelt Behebung ernster Hausschäden (Rohrgebrechen, Wasserschäden), Erhaltung der allgemeinen Teile des Hauses (Außenhülle des Gebäudes, Fassade, Außenfenster, Dach, Keller, Stiegenhaus, Gemeinschaftsräume, Leitungsanlagen, Statik) Beseitigung erheblicher Gesundheitsgefährdungen (Schimmel ausser oberflächlich) Erhaltung von mietvermieteten Heizthermen und Warmwasserboilern (Nur Reparatur oder gänzlicher Austausch des Gerätes…

60. Woraus sind die Kosten für notwendige Erhaltungsarbeiten zu decken?

    Die Kosten für Erhaltungsarbeiten sind aus den Mietzinsreserven der letzten 10 Jahre, einschließlich allfälliger Förderungen zu decken. Die HMZ-Reserve setzt sich aus den Ergebnissen der HMZ Abrechnungen der letzten 10 Jahre zusammen. Die HMZ Abrechnung gemäß § 20 MRG ist eine **fiktive Abrechnung aufgrund gesetzlicher Vorgaben, damit der Mieter sieht, in welcher Höhe der Vermieter Investitionen vornehmen muss. Sie entspricht keinen buchhalterischen Grundsätzen und muss nicht tatsächlich angesp…

61. Was passiert, wenn die notwendigen Arbeiten in der Mietzinsreserve keine Deckung finden?

    Dann sind Erhaltungsarbeiten nach ihrer Dringlichkeit vorzunehmen, jedenfalls aber sind privilegierte Arbeiten durchzuführen: Arbeiten, die laut öffentlich-rechtlichen Auftrags vorzunehmen sind (Bauaufträge des MA) Behebung von Baugebrechen Aufrechterhaltung des Leitungs- und Kanalisationssystems

62. Welche Erhaltungspflichten (des Vermieters) im Bereich der Voll- und Teilausnahme des MRG kennen Sie?

    Es gelten umfassende Erhaltungspflichten des § 1096 ABGB, jedoch sind die Erhaltungspflichten des Vermieters nicht zwingend und können vertraglich ausgeschlossen werden. Nicht ausschließen kann man jedoch die Erhaltungspflichten für Thermen und Warmwasserboiler bei Wohnungen zu Wohnzwecken (Wohnrechtsnovelle 2015).

63. Was für Verbesserungspflichten des Vermieters im MRG kennen Sie?

    Der Vermieter hat laut §4 MRG nützliche Verbesserungen nach seinen wirtschaftlichen und technischen Möglichkeiten durchzuführen. Neuerrichtung oder Umgestaltung von Leitungssystemen Errichtung von Gemeinschaftsanlagen Schalldämmende Maßnahmen Anschluss an Fernwärme Standardanhebung von Wohnungen

64. Was versteht man unter "milder und strenger Duldungspflicht" und was ist der Unterschied?

    Der Hauptmieter hat die vorübergehende Benützung und die Veränderung seines Mietgegenstands dann zuzulassen, wenn ein solcher Eingriff in das Mietrecht zur Durchführung von Erhaltungs- oder Verbesserungsarbeiten oder zur Beseitigung einer erheblichen Gesundheitsgefährdung notwendig, zweckmäßig und bei Abwägung aller Interessen auch zumutbar ist; also keine wesentliche oder dauernde Beeinträchtigung des Mietrechts zur Folge hat. Liegt nach Abwägen der Umstände ein Überwiegen der Vorteile vor, ha…

65. Welche Änderungen am Mietgegenstand bedürfen der Zustimmung des Vermieters und welche nicht?

    Unwesentliche Veränderungen: Nur geringfügig und leicht wieder zu beseitigen -> keine Zustimmung notwendig ZB. das Ausmalen einzelner Räume Wesentliche Änderungen: Vorab dem Vermieter anzeigen und Zustimmung abwarten (Zustimmung gilt ausnahmsweise auch dann erteilt, wenn binnen zwei Monaten kein Widerspruch erfolgt. Schweigen = ausnahmsweise Zustimmung) z.B.: Klimaanlage, Wanddurchbrechungen und jedenfalls baubewilligungspflichtige Vorhaben wie zB. Herstellen eines Bades, Wanddurchbruch, Loggia…

66. Unter welchen Voraussetzungen kann der Vermieter seine Zustimmung zu Verbesserungen am Mietgegenstand nicht verweigern?

    §9 MRG: Der Hauptmieter hat eine von ihm beabsichtigte wesentliche Veränderung (Verbesserung) des Mietgegenstandes dem Vermieter anzuzeigen. Lehnt der Vermieter nicht innerhalb von zwei Monaten nach Zugang der Anzeige die beabsichtigte Veränderung ab, so gilt seine Zustimmung als erteilt. Der Vermieter kann seine Zustimmung und eine erforderliche Antragstellung bei der Baubehörde nicht verweigern wenn, Voraussetzungen, die kumulativ (gemeinsam) vorliegen müssen: Veränderung entspricht dem Stand…

67. Können Sie mir einige "privilegierte Veränderungen" nennen, bei denen der Vermieter seine Zustimmung nicht verweigern kann? (§9 Abs 2 MRG)

    die Errichtung oder die den Erfordernissen der Haushaltsführung dienende Umgestaltung von Wasserleitungs-, Lichtleitungs-, Gasleitungs-, Beheizungs- (einschließlich der Einrichtung von zentralen Wärmeversorgungsanlagen) oder sanitären Anlagen, die der Senkung des Energieverbrauchs dienende Ausgestaltung eines Mietgegenstandes, die Verbesserungen, die von einer Gebietskörperschaft aus öffentlichen Mitteln gefördert werden, die Einleitung eines Fernsprechanschlusses (Gegensprechanlage) die Anbrin…

68. Was wissen Sie zum Thema Investitionsablöse (Ersatz von Aufwendungen) im MRG?

    Nicht mit der verbotenen Ablöse zu verwechseln! Der Investitionsersatz nach §10 MRG gilt nur für Wohnungen und NICHT für Geschäftsräumlichkeiten. Die Aufwendungen müssen: Ersatzfähig Wirksam und nützlich Geltendmachung muss rechtzeitig erfolgen und durch Rechnungen schriftlich nachgewiesen werden Ersatzfähig ist: Errichtung und Umgestaltung von Leitungsanlagen Verbindung zweier Wohnungen gänzliche Erneuerung eines schadhaft gewordenen Fußbodens Ersatz von 10% der restlichen Nutzungsdauer (Vorga…

69. Was ist bei der Möbelmiete zu beachten?

    Eine Möbelmiete muss im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes ausdrücklich vereinbart werden. Es reicht nicht, dass die Einrichtungsgegenstände in der Wohnung vorhanden sind. Für Ausstattungsmerkmale (Herd, Spüle, Dusche, Waschbecken, WC) kann keine Möbelmiete verrechnet werden. Bei einer Möbelmiete für eine Einbauküche sind also der Herd und die Spüle (auch bei einer Wohnung der Kategorie D) bei der Berechnung herauszunehmen. Außerdem muss die Möbelmiete angemessen sein.

70. Wie berechnet man die Möbelmiete?

    Die Höhe der Möbelmiete richtet sich nach Zeitwert und Restnutzungsdauer. Dazu kommt ein Gewinnzuschlag für den Vermieter (in Höhe von üblicherweise 12%) plus 20 Prozent Umsatzsteuer. Wert + Restnutzung (max. 240M) + Gewinnzuschlag (12%) Ein Beispiel: Der Zeitwert (Wert zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses) einer Einbauküche liegt bei 10.000 Euro. Bei einer Restnutzungsdauer von 20 Jahren (240 Monaten) ergibt sich ein monatlicher Betrag von 41,67 Euro. Der Gewinnzuschlag (12%) beträgt 5,00 Eur…

71. Was sagt Ihnen der Ersatzanspruch nach ABGB?

    Gilt nur für Geschäftslokale gem. §1097 in Verbindung mit §1036 und §1037 ABGB notwendige Verbesserungen, zu denen der Vermieter verpflichtet ist nützliche Verbesserungen, sofern sie im subjektiven Interesse des Vermieters sind

72. Abtretung des Mietrechts unter Lebenden (§ 12. MRG) Voraussetzungen für Abtretung:

    Es muss eine eintrittsberechtigte Person geben; Die Person muss gewisse Zeit mit dem Hauptmieter im gemeinsamen Haushalt gelebt haben Hauptwohnsitzmeldung ist Indiz, aber nicht entscheidend Hauptmieter muss die Wohnung dauerhaft verlassen

73. Abtretung des Mietrechts unter Lebenden (§ 12. MRG) An welche Personen kann der Hauptmieter einer Wohnung sein Mietrecht abtreten?

    Ehegatten und eingetragene Partner Verwandte in gerader Linie

74. Abtretung des Mietrechts unter Lebenden (§ 12. MRG) Bei welchen Eintrittsberechtigen muss die Mindestdauer des gemeinsamen Haushalts 2 Jahre betragen, bei welchen 5 Jahre?

    2 Jahre: Ehepartner, Eingetragene Partner, Kinder, Wahlkinder 5 Jahre: Geschwister

75. Abtretung des Mietrechts unter Lebenden (§ 12. MRG) In welchen Fällen muss die Mindestdauer des gemeinsamen Haushaltes nicht eingehalten werden?

    Wenn Angehöriger gemeinsam mit Hauptmieter die Wohnung bezogen hat Bei Ehepartnern, wenn seit Verehelichung in Wohnung gewohnt Bei Kindern, wenn seit Geburt dort gewohnt

76. Abtretung des Mietrechts unter Lebenden (§ 12. MRG) Bis zu welcher Höhe darf der Vermieter den Hauptmietzins bei Wohnungen der Kat. A, B, C im Eintrittsfall maximal anheben?

    Gem. §46 Abs. 2 MRG: zum jeweils entsprechenden Richtwert, höchstens jedoch auf Kategorie A-Wert Nur Mietverträge die bis 1.3.1994 abgeschlossen wurden - danach kein Anhebungsrecht. Zuschläge sind für HMZ in diesem Fall nicht erlaubt.

77. Abtretung des Mietrechts unter Lebenden (§ 12. MRG) Wer sind „privilegierte Personen“ im Bereich der Mietrechtsabtretung und was bedeutet das?

    Ehegatten, Eingetragene Partner, Minderjährige Kinder bis zur Volljährigkeit Mietzins darf nicht erhöht werden im Falle der Abtretung

78. Abtretung des Mietrechts unter Lebenden (§ 12. MRG) Was gilt hinsichtlich der Anhebungsmöglichkeit, wenn „privilegierte Personen“ gemeinsam mit „nicht-privilegierten Personen“ in das Mietrecht eintreten?

    Keine Erhöhung möglich, bis Privilegierung entfällt (Volljährigkeit)

79. Ein Geschäftslokal in einem Altbau ist an einen Händler vermietet. Dieser veräußert sein Unternehmen und schreibt Ihnen, dass der Herr Mustermann seinen Betrieb übernimmt. a) Was tun sie?

    Es handelt sich um hier um eine Unternehmensveräußerung gemäß §12a MRG, diese Bestimmungen gelten nur im Vollanwendungsbereich; dies muss dem Vermieter angezeigt (angegeben) werden, aber es entsteht kein neuer Mietvertrag veräußert der Hauptmieter einer Geschäftsräumlichkeit das von ihm im Mietgegenstand betriebene Unternehmen zur Fortführung (dieses Unternehmens) so tritt der Erwerber in das bestehende Hauptmietverhältnis ein der Mietzins kann dann bis spätestens 6 Monate nach Anzeige auf den…

80. Ein Geschäftslokal in einem Altbau ist an einen Händler vermietet. Dieser veräußert sein Unternehmen und schreibt Ihnen, dass der Herr Mustermann seinen Betrieb übernimmt. b) Ändert sich etwas, wenn das Objekt in der Teilanwendung ist?

    Im Teilanwendungsbereich kommt der § §12a MRG nicht zur Anwendung Es gilt der §38 UGB: Es gilt, dass der Käufer in alle nicht höchstpersönlichen Rechte des Verkäufers eintritt. Vermieter kann bei Übergabe des Vertragsverhältnisses innerhalb von 3M widersprechen. Die Folge wäre ein "gespaltenes Mietverhältnis", bei dem der Verkäufer Vertragspartner des Vermieters bleibt, (zB. wegen mangelnder Bonität).

81. Eintritt in den Mietvertrag bei Todesfall (§14 MRG) a) Was sind die gesetzl. Voraussetzungen für das Eintrittsrecht?

    §14 MRG ein dringendes Wohnbedürfnis erforderlich (Hauptwohnsitz begründen) eintrittsberechtigte Person muss bisher schon mit dem Mieter im gemeinsamen Haushalt gelebt haben

82. Eintritt in den Mietvertrag bei Todesfall (§14 MRG) b) Welche Personen gehören im Fall des Todes des bisherigen Hauptmieters zu den eintrittsberechtigten nahen Angehörigen?

    Ehegatten, Eingetragene Partnerschaften, Lebensgefährten Verwandte in gerader Linie Wahl- und Adoptivkinder Geschwister

83. Eintritt in den Mietvertrag bei Todesfall (§14 MRG) c) Bei welchen Personen ist eine Mindestzeit der gemeinsamen Haushaltsführung erforderlich, wie lange ist sie und wann reicht auch eine kürzere Zeit aus?

    nur bei Lebensgefährten ist es notwendig, dass diese 3 Jahre hindurch mit dem bisherigen Mieter im gemeinsamen Haushalt gelebt haben nicht notwendig, wenn beide die Wohnung gemeinsam bezogen haben

84. Eintritt in den Mietvertrag bei Todesfall (§14 MRG) d) Wer zählt zu dem privilegierten Personenkreis, bei dem der Vermieter im Eintrittsfall den MZ nicht anheben darf?

    Ehegatten Eingetragene Partner Lebensgefährten Minderjährige Kinder

85. Eintritt in den Mietvertrag bei Todesfall (§14 MRG) e) Was gilt hinsichtlich der MZ Anhebung, wenn 3 Kinder des Verstorbenen (19, 15, 10 Jahre) in den MV eintreten?

    Keine Anhebung bis zum Erreichen der Volljährigkeit aller privilegierten Personen

86. Eintritt in den Mietvertrag bei Todesfall (§14 MRG) f) Was gilt hinsichtlich der MZ Anhebung, wenn der Witwer der verstorbenen Hauptmieterin in den Vertrag eintritt?

    Keine Anhebung, weil Witwer privilegierte Person ist

87. Eintritt in den Mietvertrag bei Todesfall (§14 MRG) g) Wofür haften die eintretenden Personen?

    Für Mietzins und Verbindlichkeiten die durch Vormieter entstanden sind

88. Eintritt in den Mietvertrag bei Todesfall (§14 MRG) h) Was hat eine eintrittsberechtigte Person zu tun, wenn sie in den MV nicht eintreten will?

    Da der Eintritt automatisch erfolgt, muss innerhalb von 14 Tagen nach Tod des Hauptmieters eine entsprechende Erklärung abgegeben werden. (Kündigen)

89. Eintritt in den Mietvertrag bei Todesfall (§14 MRG) i) Wem ist der MZ vorzuschreiben, wenn keine der eintrittsberechtigten Personen in das MV eintritt?

    Der Verlassenschaft = juristisches Gebilde zur Abwicklung der Verlassenschaft

90. Eintritt in den Mietvertrag bei Todesfall (§14 MRG) j) Wie und wann endet der MV, wenn es keine eintrittsberechtigten Personen gibt?

    es liegt wichtiger Kündigungsgrund vor (§30 Abs2 Zif5 MRG) Kündigung ist in der Verlassenschaft bzw. den Erben geltend zu machen

91. Eintritt in den Mietvertrag bei Todesfall (§14 MRG) k) Was ist eine Seniorenwohnung und welche Angehörigen sind beim Tod des Mieters einer Seniorenwohnung nicht eintrittsberechtigt?

    §13 Abs 3 der Mieter muss beim Mietvertragsabschluss mindestens 60 Jahre alt sein zusätzlich zur Wohnraumüberlassung müssen Hilfsdienste zur Verfügung gestellt werden (Barrierefreier Zugang, Sicherheitseinrichtungen für altersgerechtes Wohnen (Duschglocke) Verwandte in Absteigender Linie (Kinder und Enkelkinder)

92. Kaution a) Wo ist die Höhe der Kaution geregelt?

    Es gibt keine gesetzlichen Regelungen über die Höhe der Kaution, üblich sind 3-6 Monatsmieten, abhängig vom Objektzustand und Bonität des Mieters.

93. Kaution b) Wozu dient eine Kaution?

    Sicherstellung der Miete Absicherung der ordnungsgemäßen Rückstellung des Mietobjekts (Üblich: oberflächliche Abnutzung Parkettboden, leichte Verunreinigung der Wände, kleine Bohrlöcher müssen verschlossen werden, alles was kaputt ist, muss ersetzt werden)

94. Kaution c) Was ist bei ihrer Veranlagung zu beachten?

    fruchtbringend auf Sparbuch (oder vergleichbar Täglich fällige Anlage) zu veranlagen muss vom Vermögen des Vermieters abgegrenzt sein (Zweck: Aussonderung im Insolvenzfall) Kaution ist ohne USt. anzusparen

95. Kaution d) Die Kaution verfällt zugunsten des Vermieters zur Abdeckung eines Mietzinsrückstandes. Ist dieser Vorgang Umsatzsteuerbar?

    JA. Der Mieter ist Steuerträger und der Vermieter führt die Steuer nur ab. (Erklärung: die Miete muß ich als Vermieter ja mit 10% USt belegen und ziehe diese USt ja auch von der Kaution ein.)

96. Kaution e) Die Kaution verfällt zugunsten des Vermieters, weil der Mieter eine ihm obliegende Reparatur unterlässt. Liegt hier ein umsatzsteuerbarer Umsatz vor?

    NEIN. Weil der Vermieter die USt geltend machen kann. (Erklärung: Als Vermieter repariere ich ersatzweise statt dem Mieter, bekomme eine Rechnung mit USt vom Handwerker und bekomme dies USt vom FA als Vorsteuer zurück. Von der Kaution ziehe ich die USt daher nicht ab.)

97. Was ist ein Zwangsmietensteigerungsverfahren gem. §18 MRG?

    Sollten die anstehende Erhaltungsarbeiten nicht aus der HMZ-Reserve der letzten 10 Jahre sowie den voraussichtlichen Einnahmen der nächsten 10 Jahre gedeckt werden, kommt ein §18-Verfahren in Betracht Die HMZ-Reserve (§20 MRG) setzt sich aus den Ergebnissen aus der HMZ Abrechnungen der letzten 10 Jahre zusammen Die HMZ-Reserve ist gemäß § 20 MRG eine fiktive Abrechnung aufgrund gesetzlicher Vorgaben damit der Mieter sieht, in welcher Höhe der Vermieter Inventionen vornehmen muss; sie entspricht…

98. Was sind Vorraussetzungen für ein Zwangsmietensteigerungsverfahren gem. §18 MRG?

    Die Voraussetzungen für einen Antrag auf Erhöhung der Hauptmietzinse liegen vor, wenn Erhaltungsarbeiten notwendig sind und diese Kosten inklusive aller Nebenkosten die Einnahmen der letzten 10 und der kommenden 10 Jahre übersteigen

99. § 18 MRG Verfahrensarten:

    einstufiges Verfahren: mit einem sofortigen Beschluss der Schlichtungsstelle über die Erhöhung zweistufiges Verfahren: (Das zweistufige Verfahren haben wir immer dann, wenn das endgültige Ausmaß der zwangsweisen Mietzinssteigerung nicht bereits auf Basis der eingereichten Unterlagen festgestellt werden kann.) Zuerst Grundsatzentscheidung ob Mietzinserhöhung überhaupt zulässig ist, anschließend erst die Festsetzung der Höhe

100. Wann kann Vermieter zwangsweise Erhöhung des HMZ für eine Wohnung nicht verlangen?

     wenn es sich um eine Wohnung der Kat D handelt und ein HMZ vereinbart wurde der € 0,66 pro m2 übersteigt ( § 16 Abs. 6;) wenn bei einem befristeten Hauptmietvertrag die jeweils vereinbarte Vertragsdauer weniger als vier Jahre beträgt.